Le secteur de l’hôtellerie de plein air connaît une transformation profonde en Europe, portée par des tendances de fond favorables et un intérêt croissant des investisseurs institutionnels. Dans ce contexte, Swiss Life Asset Managers France franchit une nouvelle étape en réalisant, pour le compte de ses fonds ESG Tendances Pierre et SLF Dynapierre ELTIF, une première opération d’envergure en Italie. Cette acquisition marque une évolution notable du marché, où l’immobilier touristique s’impose désormais comme une classe d’actifs à part entière.
Une implantation stratégique dans une région touristique majeure
Situé sur le littoral adriatique, au cœur de Émilie-Romagne, le portefeuille acquis bénéficie d’un positionnement géographique particulièrement attractif. Cette région figure parmi les destinations touristiques les plus dynamiques d’Italie, grâce à son accessibilité, son offre culturelle et ses infrastructures développées.
L’ensemble comprend quatre établissements de plein air classés 4 étoiles, représentant plus de 2 600 unités d’hébergement. Leur localisation, en bord de mer ou à proximité immédiate des plages, constitue un avantage compétitif majeur. Dans un contexte de rareté du foncier littoral, ces actifs se distinguent par leur caractère difficilement reproductible, renforçant ainsi leur valeur à long terme.
Au-delà de leur emplacement, ces sites s’inscrivent dans une logique de montée en gamme du tourisme de plein air, répondant aux attentes d’une clientèle européenne en quête d’expériences qualitatives, mêlant confort et proximité avec la nature.
Une structuration sécurisée pour des revenus durables
L’opération repose sur un montage en sale & lease back avec Club del Sole, acteur de référence du secteur en Italie. Ce modèle permet de concilier sécurisation des flux financiers et continuité opérationnelle, en s’appuyant sur un exploitant expérimenté.
Le portefeuille est ainsi loué dans le cadre d’un bail commercial ferme de 20 ans, assorti d’une option de renouvellement. Ce type de contrat offre une visibilité remarquable sur les revenus futurs, un critère essentiel pour des fonds destinés à une clientèle grand public.
Cette approche illustre une tendance croissante dans l’investissement immobilier : privilégier des actifs générant des flux stables, adossés à des opérateurs solides, dans des secteurs résilients.
Un marché en plein essor porté par des tendances structurelles
L’hôtellerie de plein air en Italie connaît une croissance soutenue, soutenue par plusieurs facteurs convergents. D’une part, les infrastructures se modernisent rapidement, avec une montée en gamme notable des équipements et des services proposés. D’autre part, le secteur se professionnalise, attirant des opérateurs structurés capables de répondre à une demande de plus en plus exigeante.
Par ailleurs, ce segment bénéficie d’un positionnement prix attractif comparé à l’hôtellerie traditionnelle, ce qui séduit une clientèle européenne élargie. Dans un contexte économique incertain, ce rapport qualité-prix constitue un atout déterminant.
Ces éléments confèrent à l’hôtellerie de plein air un profil particulièrement résilient, capable de traverser les cycles économiques tout en offrant des perspectives de croissance à long terme.
Une opération en phase avec la nouvelle stratégie de diversification
Cette acquisition s’inscrit pleinement dans l’évolution stratégique de SLF Dynapierre ELTIF, récemment repositionné sous le cadre réglementaire européen ELTIF. Ce changement marque une volonté affirmée de diversification géographique et sectorielle.
Le fonds adopte désormais une allocation élargie, couvrant plusieurs segments immobiliers tels que le résidentiel, la logistique, la santé, mais aussi l’hôtellerie et les loisirs. L’objectif est clair : renforcer la robustesse globale du portefeuille tout en captant les opportunités offertes par les ajustements récents des marchés immobiliers européens.
L’investissement en Émilie-Romagne illustre concrètement cette stratégie, en intégrant un actif touristique premium dans une zone à fort potentiel.
Une intégration renforcée des critères ESG
Les fonds impliqués dans cette opération sont classés Article 8 selon le règlement SFDR, ce qui implique une prise en compte structurée des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance.
Dans cette optique, le portefeuille fera l’objet d’un suivi ESG approfondi. Celui-ci portera notamment sur la gestion des consommations énergétiques, l’utilisation de l’eau, la réduction des émissions ainsi que la mise en place d’un comité de pilotage dédié.
Cette démarche reflète une évolution de fond dans l’investissement immobilier : la performance ne se mesure plus uniquement à l’aune du rendement financier, mais intègre désormais des objectifs de durabilité et d’impact.
Une étape clé dans la structuration du secteur
Au-delà de ses aspects financiers, cette opération symbolise une transformation plus large du secteur du tourisme de plein air en Italie. L’entrée d’investisseurs institutionnels marque une reconnaissance de la maturité de cette industrie, désormais perçue comme un segment structuré et attractif.
Pour Club del Sole, cette collaboration représente également une étape stratégique, en renforçant ses capacités de développement tout en consolidant son positionnement de leader.
Cette transaction pourrait ainsi faire figure de référence et ouvrir la voie à d’autres opérations similaires, contribuant à structurer durablement un marché en pleine mutation.
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