En février 2026, l’Urban Land Institute France publie une version enrichie de son Livre blanc consacré à décarboner l’immobilier. Ce travail part d’un constat sans ambiguïté : le secteur immobilier figure parmi les principaux contributeurs aux émissions de gaz à effet de serre, à la consommation de ressources et à la production de déchets. Dans un environnement réglementaire et financier de plus en plus exigeant, la transition bas carbone n’est plus seulement une contrainte. Elle devient un levier stratégique de création de valeur, de gestion du risque et de transformation durable des portefeuilles.

Un changement de paradigme : de la contrainte carbone à la performance économique

Longtemps perçue comme un centre de coûts, la décarbonation s’impose désormais comme un facteur structurant de compétitivité. Le renforcement des cadres réglementaires – du décret tertiaire à la RE2020, en passant par la finance durable – oblige les acteurs à anticiper. Mais au-delà de l’obligation, c’est la logique économique qui évolue.

Un actif fortement émetteur s’expose à un risque d’obsolescence accélérée. À l’inverse, un immeuble aligné sur une trajectoire carbone crédible améliore sa liquidité, sécurise ses flux locatifs et renforce son attractivité auprès des investisseurs. La performance environnementale devient un indicateur de maîtrise du risque, au même titre que la localisation ou la qualité technique.

Le Livre blanc identifie trois axes d’action prioritaires : analyser les portefeuilles existants sous l’angle carbone, transformer les actifs pour réduire leur empreinte et développer de nouvelles activités liées à la durabilité.

Les locataires, catalyseurs de la transformation

Des obligations croissantes, un immobilier stratégique

Les entreprises occupantes sont soumises à des exigences accrues en matière de reporting extra-financier et de réduction d’émissions. Leur bilan carbone intègre désormais non seulement les consommations énergétiques, mais aussi le carbone incorporé dans les bâtiments qu’elles occupent.

L’immobilier représente souvent une part significative de leur empreinte globale. Agir sur ce poste devient un levier direct d’amélioration de leurs indicateurs ESG.

Un levier de valeur partagé

Un immeuble décarboné offre plusieurs bénéfices aux locataires : réduction des émissions globales, meilleure maîtrise des charges, image responsable renforcée, attractivité accrue auprès des talents. Dans un marché locatif polarisé, les actifs performants conservent leur attractivité et leur capacité à maintenir des loyers élevés.

Le Livre blanc encourage une coopération renforcée entre bailleurs et preneurs : clauses environnementales dans les baux, comités verts, partage de données énergétiques, adaptation des modèles de livraison, acculturation aux usages sobres. La performance carbone devient un projet commun.

Méthodologie de décarbonation : mesurer, piloter, transformer

Intégrer l’ensemble des émissions

La stratégie proposée couvre à la fois :

• Le carbone opérationnel (Scopes 1 et 2).
• Le carbone incorporé lié aux matériaux et aux travaux (Scope 3 bâtimentaire).
• La maîtrise des flux de données énergétiques et matières sur tout le cycle de vie.

La continuité et la fiabilité de la donnée apparaissent comme une condition essentielle. De la conception à l’exploitation, la traçabilité doit être assurée pour permettre un pilotage réel et non déclaratif.

Des solutions concrètes et activables

Plusieurs leviers sont mis en avant : sobriété d’usage, rénovation plutôt que démolition, éco-conception, réemploi des matériaux, économie circulaire, gestion technique intelligente des bâtiments, digitalisation des suivis de performance.

La gouvernance des données joue un rôle central. La désignation d’un responsable dédié, l’interopérabilité des outils et la collaboration entre acteurs conditionnent la réussite des trajectoires carbone.

Performance carbone et indicateurs financiers : un lien direct

La décarbonation influence désormais des paramètres financiers clés :

• Accès au capital et conditions de financement.
• Niveau de loyers et prime verte.
• Stabilité des flux locatifs.
• Durée de commercialisation.
• Maîtrise des OPEX et conditions d’assurance.

Les financements verts – prêts durables, obligations vertes – favorisent les actifs engagés dans une trajectoire crédible. La performance ESG améliore la résilience globale du portefeuille et sa capacité à traverser les cycles immobiliers.

Cinq Focus Studies pour opérationnaliser la transition

La version 2026 du Livre blanc intègre cinq études approfondies, destinées à traduire les principes en leviers concrets.

Focus 1 – Monétiser la performance ESG

L’étude consacrée à la monétisation démontre que l’ESG influence directement la valeur économique des actifs. Sur les marchés prime, une prime locative significative peut être observée pour les immeubles les plus performants.

La performance environnementale améliore l’attractivité locative, renforce la crédibilité auprès des investisseurs institutionnels et facilite l’accès aux capitaux. Les surcoûts initiaux sont majoritairement perçus comme des investissements créateurs de valeur à long terme.

L’enjeu réside dans la structuration d’indicateurs partagés, l’industrialisation du reporting et l’intégration d’un prix interne du carbone pour éclairer les décisions.

Focus 2 – Structurer une comptabilité carbone fiable

La seconde étude souligne que la principale difficulté n’est pas technique mais organisationnelle. Collecter des données fiables, harmoniser les méthodes, clarifier la responsabilité des émissions : ces défis freinent encore le pilotage stratégique.

Le recours à des référentiels communs et la mise en place d’une gouvernance claire des données permettent de passer d’une logique déclarative à une gestion opérationnelle de la performance carbone.

La coopération entre propriétaires, gestionnaires, locataires et fournisseurs est déterminante pour fiabiliser les bilans et piloter les trajectoires.

Focus 3 – Fonds Article 8 et 9 : vers une exigence accrue

L’étude dédiée aux fonds classés selon le règlement SFDR montre que la durabilité est devenue un critère structurant de gouvernance et de gestion du risque.

L’Article 8 tend à s’imposer comme standard de marché pour les stratégies core. L’Article 9 conserve une forte valeur de signal pour les stratégies à impact ou de transformation. Au-delà de la classification, c’est la crédibilité de la trajectoire environnementale et la capacité à démontrer un impact mesurable qui font la différence.

La performance ESG réelle prime désormais sur l’affichage réglementaire.

Focus 4 – Réhabiliter pour mieux durer

La réhabilitation bas carbone apparaît comme l’un des leviers les plus puissants de décarbonation. Prolonger la durée de vie des bâtiments évite les émissions massives liées à la démolition et à la reconstruction.

L’étude plaide pour une approche frugale et circulaire : réemploi, modularité, flexibilité des usages, optimisation bioclimatique. Le carbone devient la nouvelle unité de décision. On ne raisonne plus seulement en kilowattheures, mais en tonnes équivalent CO₂ sur l’ensemble du cycle de vie.

La sobriété est aussi temporelle. Il s’agit d’intervenir au bon moment, en valorisant le carbone déjà investi dans l’existant.

Focus 5 – Risque climatique physique et résilience

Au-delà de la réduction des émissions, l’adaptation aux risques climatiques physiques devient indispensable. Chaleurs extrêmes, inondations, sécheresses : ces phénomènes affectent l’exploitation, l’assurabilité et la valeur des actifs.

L’intégration du risque climatique dès l’acquisition et dans la gestion des CAPEX permet d’anticiper l’obsolescence. Les solutions combinent mesures passives, adaptations techniques, solutions fondées sur la nature et organisation interne.

La résilience protège la valeur à long terme. Elle renforce la liquidité et limite les pertes liées aux sinistres.

Une vision intégrée et collaborative de l’avenir immobilier

Le Livre blanc 2026 propose une approche pragmatique, fondée sur la mesure, la coopération et la transformation progressive des pratiques. La décarbonation n’est plus un simple impératif réglementaire. Elle devient un vecteur de performance globale.

Pour les acteurs immobiliers, l’enjeu est clair : sécuriser la valeur des actifs, renforcer leur attractivité et inscrire leur stratégie dans une trajectoire durable et mesurable. La transition bas carbone s’impose désormais comme le socle d’un immobilier résilient, compétitif et aligné avec les attentes économiques et sociétales du XXIe siècle.

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Brest, le 18 février 2026 – Arkéa Asset Management annonce le lancement d’un nouveau fonds thématique international. Arkéa Focus – Water Security and Transparency. Ce véhicule d’investissement s’inscrit dans la dynamique de développement de la gamme Arkéa Focus. Et cible un enjeu stratégique majeur : la préservation et la sécurisation durable des ressources en eau.

Conçu en partenariat avec CDP, organisme mondial de référence en matière de divulgation de données environnementales. Ce fonds repose sur une méthodologie d’investissement dite « quantamentale », combinant analyse financière approfondie et outils quantitatifs avancés.

Un positionnement clair : investir dans la transparence et la gestion responsable de l’eau

Face à l’intensification des pressions sur les ressources en eau douce, Arkéa Asset Management affirme une conviction forte. La sécurisation de l’eau constitue un pilier essentiel de la résilience économique et environnementale.

Le fonds Arkéa Focus – Water Security and Transparency sélectionne des entreprises cotées à l’échelle mondiale qui démontrent un niveau élevé de transparence dans leur gestion des ressources hydriques. Sont privilégiées les sociétés capables d’identifier, mesurer et piloter leurs risques liés à l’eau. Ou dont les pratiques sont jugées robustes au regard des enjeux de durabilité.

Cette stratégie s’inscrit pleinement dans la trajectoire du groupe Crédit Mutuel Arkéa, qui a placé la protection de la ressource en eau au cœur de sa feuille de route de finance durable 2025-2030. L’objectif est double : accompagner la transformation des modèles économiques et orienter les capitaux vers des acteurs engagés.

Une méthodologie fondée sur les données du CDP

Pour structurer son univers d’investissement, Arkéa Asset Management s’appuie sur les données fournies par le CDP. Plateforme mondiale indépendante de reporting environnemental.

En 2025, plus de 22 100 entreprises à travers le monde ont communiqué volontairement leurs informations environnementales via le CDP. Dont près de 10 000 sur les thématiques liées à la sécurité de l’eau. Ces données permettent d’analyser avec précision la qualité de la gouvernance. Le niveau de transparence et la maturité des politiques mises en œuvre par les entreprises en matière de gestion hydrique.

Selon Ariane Coulombe, Market Director EMEA au sein du CDP, les entreprises sont aujourd’hui exposées à environ 293 milliards d’euros de risques financiers liés à l’eau. À l’inverse, celles qui adoptent des stratégies adaptées identifient plus de 1 200 milliards d’euros d’opportunités potentielles. Une information environnementale fiable devient ainsi un levier stratégique. Tant pour réduire les risques que pour capter de nouvelles sources de création de valeur.

Un fonds thématique mondial de nouvelle génération

Arkéa Focus – Water Security and Transparency se positionne comme un fonds actions internationales de nouvelle génération. Il vise, sur un horizon d’investissement recommandé de cinq ans. Une performance nette de frais supérieure à celle de l’indice MSCI World Index NR (Eur).

Sa gestion repose sur une approche « quantamentale » qui combine :

• une analyse fondamentale approfondie des entreprises,
• des modèles quantitatifs destinés à optimiser la sélection des titres,
• et une méthodologie d’investissement éprouvée, commune à l’ensemble de la gamme Arkéa Focus.

Le fonds bénéficie par ailleurs d’un label ISR, attestant de l’intégration structurée de critères environnementaux, sociaux et de gouvernance dans le processus d’investissement.

Pour Stéphane Cadieu, Président d’Arkéa Asset Management, l’accès à des données environnementales de référence permet d’orienter les investissements vers des entreprises qui intègrent concrètement des pratiques responsables dans leur stratégie. Il réaffirme la vision d’une finance au service de l’intérêt général. Capable de contribuer à la sécurisation des ressources vitales pour les générations futures.

Risques et cadre d’investissement

Comme tout placement en actions, ce fonds présente un risque de perte en capital et ne garantit ni la liquidité ni l’atteinte de l’objectif de performance.

La sélection des entreprises repose principalement sur leur niveau de transparence et sur l’évaluation de leurs pratiques en matière de gestion de l’eau, notamment via le score issu du questionnaire « Water » du CDP. Cette approche ne constitue toutefois pas une garantie quant à la réalisation effective des engagements déclarés ni à la qualité de leur mise en œuvre.

Les investisseurs sont invités à consulter attentivement le prospectus afin de prendre connaissance de l’ensemble des risques et de vérifier l’adéquation du produit à leur profil, à leur horizon d’investissement et à leur capacité à supporter une éventuelle volatilité. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

À propos d’Arkéa Asset Management

Filiale du groupe Crédit Mutuel Arkéa, Arkéa Asset Management se positionne comme un acteur engagé de la gestion d’actifs, conjuguant recherche de performance financière et impact extra-financier. Forte de près de 200 collaborateurs et de 65,2 milliards d’euros d’encours sous gestion au 31 décembre 2025, la société développe une offre diversifiée couvrant la gestion cotée, la dette privée et des solutions d’investissement sur mesure pour une clientèle institutionnelle et particulière.

En plaçant l’engagement au cœur de sa stratégie, Arkéa Asset Management ambitionne de jouer un rôle actif dans l’accompagnement des transitions économiques et environnementales.

À propos du CDP

Le CDP est une organisation internationale à but non lucratif qui opère le principal système indépendant de divulgation d’informations environnementales au monde. Pionnier du reporting environnemental, il œuvre en faveur de la transparence et de l’utilisation des données comme moteur de transformation.

En 2025, plus d’un quart des actifs institutionnels mondiaux étaient détenus par des institutions financières utilisant les données du CDP pour orienter leurs décisions d’investissement et de financement. Aligné sur les standards internationaux tels que la norme IFRS S2 de l’ISSB, le CDP consolide les meilleures pratiques de reporting au sein d’un cadre cohérent et accessible.

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